另外，在一些由私人和法人使用，但国有和集体使用权没有出让给私人和公司的领域，或者集体和国有让渡给私人和法人使用的土地使用权快到期时，往往发生“公地的悲剧”。国有和集体的草原过牧而沙化，集体耕地过度利用而水土流失，人地矛盾而山坡地被开垦、森林被砍伐、湖泊被填埋，集体原有的水利、道路等基础设施被损毁，国土水体大面积被污染，如此等等，都是因为私人和法人在公共土地上尽可能多地获得收益，尽可能多地将污染这样的内部负成本直接转嫁给外部公共环境所致。在调节人口、资源、生态、环境协调发展上，我们总是在加强行政管理上下功夫，但没有努力，也还没有找到一种有效的，内在的，与土地财产权有关的制度安排和制度供给。
三、城市化及其强劲的住宅用地需求
中国的城市化是滞后的，未来将有大规模的人口向城镇集中，需要建设住宅、学校、医院、商店等等，还需要大量的土地，当然，从长期来看，城镇化可以节约土地，但是，相当多的乡村留住的中老年人与向城镇转移的青年人之间，可能在一个阶段中，需要一个家庭和家族在城镇和乡村中双重用地。直到相当数量的乡村因大量的老年人故去而衰落，腾出土地之前，是一个需要大量占用土地的时期。如果这一阶段中，对于城市化需要的土地供应控制特别严格，一个非常严重的后果将是，大量地城镇居民和向城镇转移的农民人口，居住成本急剧上涨，一是阻碍城市化的进程，二是形成大部分居民住不起房的严重的社会问题。
（一）改革开放以来和未来城镇化对土地的需求
１９７８年我们的城镇人口是１７２４５万人，当时的城镇建成区面积是多少，找不到统计数据，考虑过去高层建筑少，建筑容积率低，从每万人口占用１平方公里面积计算，城镇建成区面积约为１７２４５平方公里。到２００７年，中国城镇人口为５９３７９万人，城镇建成区面积为５０８６８平方公里。城镇建成区增加了３３６２３平方公里，除城镇外交通、水利、矿山、生态用地等建设用地外，３０年中仅城市化的城镇建设推进，用地为５０００多万亩。
表６－１１９７８、２００７、２０４０年城镇化用地估计
年份城镇人口（万人）城镇建成区（平方公里）万亩
１９７８１７２４５１７２４５２５８７
２００７５９３７９５０８６８７６３０
２０４０１１６０００１１６０００１７４
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