经过改革开放二十余年的高速发展，进入新的千年后，一路奔跑的中国人似乎突然发现自己遗忘了一个重大的问题——城市化。
虽然中国已经基本实现了工业化（第二产业产值在GDP中的比重已经超过了50%），但是中国的城市化水平还不到40%，这个比例不仅远远落后于发达国家，也落后于世界平均水平，甚至落后于部分经济发展水平不如中国的发展中国家。这一现实，不仅严重阻碍中国的现代化进程，也让腰包日渐厚实的中国人民有点接受不了。
在这个大背景下，“企业造城”、“经营城市”、“经营土地”概念的出现，难免被视为中国解决城市化难题的对症妙药和终南捷径。
这确实是一个激动人心的宏大话题，也是一个充满想象空间的旷世机遇。别的不用说，光是诺贝尔经济学奖得主、美国经济学家斯蒂格利茨的一句话，就足以让人热血沸腾——他断言，21世纪有两件事对世界影响最大：一是美国的高科技产业，二是中国的城市化。
尽管中国国土资源部在2002年5月出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易，但这个文件并未能够正冷却处于浩歌狂热中的“经营城市”、“经营土地”热浪。
2002年11月，中共十六大提出“全面建设小康社会”的宏大目标后，“造城”、“经营城市”和“经营土地”的热浪，更像火上浇油，本来已算高烧的温度一下子跃至极限。
不过，中国的事情，往往到了大家都一窝蜂地去做时，也就到了“物极必反”的时候了。加上中国的土地政策本身存在重大缺陷，在急剧发展的过程中，全国土地市场多年来存在的问题更是千夫共指，所有这些都预示着“山雨欲来”。
果然，从2002年末开始，中国政府针对土地市场、房产市场和银行信贷的文件一个接一个地出台。随后中央政府在全国开展土地市场大整顿，整个房地产市场的外部环境，一步步快速收紧。
“造城”、“土地经营”、“城市经营”的话题，不但被急速变化的外部环境突然冷却，而且逐渐变成了一个大家都不愿意再提及的敏感话题。原先热捧过这些概念的商家、官员、学者和媒体，在2003年几乎集体“失语”。
随着“科学发展观”的提出，随着原国土资源部部长田凤山的“翻身落马”以及新一轮宏观调控政策的出台，
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